Висновок

•  

  щодо прав інвесторів будівельних компаній «Еліта-Центр», які виникають в зв'язку з прийняттям рішення Київської міської ради від 16.10.2008 р. № 498/498

 
 
     На поставлені громадською організацією «Центр правозахисту» у запиті від 20.10. 2008 року за №96 питання, можна дати наступні відповіді:

/. Чи припиняються майнові права інвесторів «Еліта-Центр» на отримання у власність житла за інвестиційними договорами у випадку переуступки права вимоги відповідно до попереднього договору затвердженого рішенням Київської міської ради від 16.10.2008р. № 498/498?

      16 жовтня 2008 р. Київська міська рада прийняла рішення «Про розв'язання проблем потерпілих громадян від діяльності групи інвестиційно-будівельних компаній «Еліта-Центр»», яким було затверджено «Порядок відшкодування відповідно до законодавства вартості інвестицій, внесених постраждалими громадянами для будівництва житла групою будівельних компаній «Еліта-Центр»» (надалі «Порядок») та «Попередній договір про переуступку права вимоги та поновлення права потерпілого від злочинної діяльності групи будівельних компаній «Еліта-Центр» на отримання житла»(надалі «Попередній договір»).

     Порядок та Попередній договір про переуступку права вимоги виділяють наступні договори, які укладаються між виконавчим органом Київради   (Київською   державною   адміністрацією)   (надалі   «КМДА»)   та потерпілими від злочинної діяльності групи будівельних компаній «Еліта-Центр» (надалі «Потерпілі») :

• попередній договір про переуступку права вимоги та поновлення прав потерпілих (найменування договору у Додатку №2 до рішення Київради);
• основний договір про переуступку права вимоги, який визнається правочином для передачі від КМДА до потерпілих житлових приміщень (п.2.14 Порядку, З.2.);
• договори про переуступку права вимоги (п.2.13);
• додаткові договори (угоди) щодо передачі у власність потерпілого конкретної квартири (п.3.3. Попереднього договору).

     Згідно із ст. 635 ЦК попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених у попередньому договором.

     Безпосередньо з цього визначення випливає, що істотною умовою попереднього договору є умова про предмет основного договору. Названа умова має бути завжди визначена, оскільки саме вона надає йому сили попереднього договору. Невизначеність сторін щодо цієї умови свідчить про відсутність їх волевиявлення та надання певним домовленостям між ними сили попереднього договору (ч. 4 ст. 635 ЦК).

     П.2.2. Попереднього договору встановлює, що керуючись ст. 509-525 ЦК на підставі цього договору кредитор передає КМДА право вимоги відшкодування збитків за договором з будівельною компанією.

П.2.13. передбачає, що договори про переуступку права вимоги до

прийняття рішення суду з цього питання та набуття такими рішеннями законної   сили   за   своїм   змістом   є   попередніми   договорами.   Але,   як

зазначалося нами вище, основний обов'язок сторін за попереднім договором є укладення у визначений строк основного договору. Тому, не може бути визнаним попереднім договором той договір, який набуває чинність (вступає в дію) з визначеною у ньому подією. Скоріше, у такому випадку, можна говорити про те, що такий договір укладений з відкладальною умовою. Відповідно до ч. 1 ст. 212 ЦК особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити настання або зміну прав та обов'язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина).

     Отже, за змістом Попередній договір, встановлює не обов'язок укладення кредитором (потерпілим) та КМДА договору про відступлення права вимоги, а є домовленістю про передачу потерпілими КМДА права вимоги до інвестиційної компанії щодо відшкодування збитків.

       Що стосується предмету договору про відступлення права вимоги, то аналізуючи зміст Попереднього договору та Порядку також не можна зробити однозначного висновку щодо визначення майнового права, яке відступається потерпілими КМДА.

     Порядок та Попередній договір виділяють наступні права інвесторів компанії «Еліта-Цент»:

- право    на    будівництво    житла    (преамбула    Порядку,    п. 1.2.

Попереднього договору). Це право, як зазначено у п.1.2. Попереднього договору було порушено в зв'язку з невиконанням інвестиційного договору;

         право  на  отримання житла, яке    визнається правом    вимоги інвесторів у натуральній формі (п.1.5. Попереднього договору);

     - право на відшкодування збитків за договором до інвестиційної 
компанії (п.2.2. Попереднього договору).

     Відповідно до ст. 512 ЦК кредитор у зобов'язаннях може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги). Кредитор має право відступати лише ті права, на які він має права. Що стосується «права на будівництво», то таке право має лише та особа, яка відповідно до законодавства отримала дозвіл на будівництво (замовники, забудовники). Такий висновок випливає із аналізу норм Закону «Про планування і забудову територій». Інвестори, як на наш погляд, мають право не на будівництво, а на отримання у власність певного об'єкту інвестування.

     П.2.2. Попереднього договору встановлює, що кредитор передає КМДА право вимоги до інвестиційної компанії на відшкодування збитків за договором, а КМДА зобов'язана поновити права потерпілих на відшкодування шляхом надання квартири.

     Із аналізу п. 2.3 випливає, що сторони попереднього договору не зобов'язуються укласти у майбутньому Основний договір про уступку права вимоги, а переуступають права вимоги. Тобто між КМДА та Потерпілими виникають не відносини щодо укладення у майбутньому договору про відступлення права вимоги, а відносини з відступлення права вимоги відшкодування збитків за договором з інвестиційно-будівельною компанією. Отже, назва Попереднього договору про переуступку права вимоги та поновлення права потерпілого від злочинної діяльності групи будівельних компаній «Еліта-Центр» на отримання житла, затвердженого рішенням Київради, не відповідає його змісту.

     Відповідно до п. 3.2 Порядку, правочином для передачі від КМДА до потерпілих житлових приміщень у власність є основний договір про переуступку права вимоги від потерпілого до КМДА.

     Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 512 ЦК, кредитор у зобов'язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за

правочином (відступлення права вимоги), Передання кредитором своїх прав іншій особі за правочином називається цесією.

     Внаслідок цесії одна зі сторін (цедент) передає всі свої права за правочином іншій особі (цесіонеру). У випадку цесії цедент повністю припиняє свою участь у правовідносинах, з яких він виходить, тобто припиняє бути їх суб'єктом.

     Відповідно до ст. 514 ЦК до цесіонера переходять права цедента в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу таких прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

     Відступлення вимоги (цесія) за своєю природою не є самостійним правочином, оскільки воно залежить від основного юридичного факту, який ЇЇ породжує. Цесія може бути здійснена за умови, що це не суперечить договору чи закону (ч. З ст. 512 ЦК). Відповідно до ст. 515 ЦК цесія не допускається у зобов'язаннях, нерозривно пов'язаних з особою кредитора.

     Як бачимо, у випадку укладення договору про відступлення права вимоги, особа, що відступає зазначене право, повністю припиняє бути стороною правовідносин, які складаються щодо права, яке передається. Всі права, що є у первісного кредитора на момент передання, переходять до нового кредитора.

     Відповідно до п 2.2 Попереднього договору кредитор передає КМДА належне йому право вимоги відшкодування збитків. Отже, відповідно до ст. 514 ЦК до КМДА повинні перейти усі права вимоги відшкодування збитків завданих потерпілим від злочину. А це є нічим іншим як заміною сторони у зобов'язанні. Про те, що КМДА має на меті замінити потерпілих (цивільних позивачів) та набути їх прав у кримінальному судочинстві підтверджує п.2.10 Порядку, відповідно до якого КМДА на підставі отриманого від потерпілих права вимоги пред'являє відповідний позов до держави з метою захисту інтересів територіальної громади відповідно до ст.  1177    ЦК. Зазначена норма кодексу передбачає, що майнова шкода, завдана майну фізичної особи внаслідок злочину відшкодовується державою, якщо не встановлено особу, яка вчинила злочин або якщо вона є неплатоспроможною.

     Але оскільки права осіб, які визнані потерпілими від злочину ґрунтуються на нормах Кримінально-процесуального кодексу, такі права є невід'ємними від самої особи потерпілого.

     Якщо допустити можливість відступлення права на відшкодування збитків потерпілим від злочину, то особа, якій відступається це право, фактично заміняє потерпілого і набуває його прав. Така заміна є неможливою, оскільки потерпілим визнається особа, якій злочином заподіяно моральну, фізичну або майнову шкоду (ст. 49 КПК), а цивільним позивачем - особа, яка зазнала матеріальної шкоди від злочину (ст. 28 КПК).

     В той же час, як на нашу думку, особа (потерпілий, цивільний позивач) має право відступити окремі об'єкти цивільних прав, які вона набула в результаті задоволення у кримінальному процесі цивільного позову з відшкодування збитків. Так, зокрема може бути відступлено право вимоги на отримання конкретної суми грошових коштів з боржника у вигляді відшкодування збитків, або відступлення права на отримання у власність житла, яке боржник зобов'язаний за інвестиційним договором передати кредитору (інвестору).

     Відповідно до п. 2.2 Попереднього договору, кредитор передає КМДА право вимоги відшкодування збитків за договором з інвестиційно-будівельною компанією. Таке відступлення права вимоги може виникнути тільки у випадку, коли інвестор компанії «Еліта-Центр» відступить свої вимоги, які випливають із укладеного ним договору.

      Відповідно до ст. 22 ЦК збитками є втрати, яких особа зазнала у зв'язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила  або   мусить  зробити  для  відновлення   свого  порушеного  права (реальні збитки) та доходи, які особа б реально одержала за звичайних обставин, якби її право не було порушено (упущена вигода).

      Отже Із змісту п. 2.2 КМДА може набути право на відшкодування понесених інвестором «Еліта-Центр» витрат на придбання у власність житла. А тому, якщо боржником будуть відшкодовуватися витрати на придбання у власність житла інвестор втрачає право на отримання такого житла у власність.

     Слід зазначити, що деякі положення Порядку суперечать одне одному, що викличе складнощі у їх застосуванні.

      Так, відповідно до п. 2.13 Порядку, Попередній договір втрачає свою чинність у випадку прийняття судом рішення про визнання КМДА цивільним відповідачем з дня набуття рішення суду законної сили. У тому випадку, коли попередній договір втрачає свою чинність припиняється зобов'язання КМДА щодо укладення Основного договору про переуступку права вимоги та поновлення права потерпілого від злочинної діяльності групи будівельних компаній «Еліта-Центр» на отримання житла (надалі «Основний договір»).

     Але в той же час п. 2.14 Порядку встановлює що Основний договір укладається за умови належного виконання попереднього договору, але не пізніше одного року з дня підписання попереднього договору у випадку прийняття рішення суду стосовно визнання або невизнання цивільним відповідачем КМДА або винесення постанови слідчого про невизнання цивільним відповідачем.

 
 
 
 
     ВИСНОВОК: Інвестори компаній «Еліта-центр» втрачають право на набуття у власність житла за інвестиційними договорами у випадку прийняття судом рішення про відшкодування збитків (витрат, які інвестор здійснив на оплату житла за інвестиційними договорами, а також упущеної вигоди) та відступлення права на отримання коштів, які присуджені судом, як відшкодування збитків за Попередніми договорами, які будуть укладатися з КМДА.

 
 
 
 
     2, Чи може бути підставою для виникнення права власності на житло у інвесторів «Еліта-Центр» основний договір про переуступку права вимоги від потерпілого до виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації)?

 
 
      Основний договір про уступку права вимоги у розумінні п.3.2. Порядку є не договором про відступлення права вимоги ( п.І.ч.1 ст. 512 ЦК), а правочином для передачі від КМДА до потерпілих житлових приміщень у власність.

     Але, як зазначалося нами вище, у випадку укладення Попереднього договору сторони повинні визначити предмет договору. Тобто, Попередній договір, на підставі якого укладається Основний договір про уступку права вимоги, повинен визначити не тільки вимогу, яка відступається, але і квартиру, яка передається у власність чи користування потерпілим. У противному випадку Попередній договір у частині передачі КМДА права власності на квартиру вважається не укладеним, оскільки не визначений предмет цього договору. Відповідно до п. 3.3 Попереднього договору, сторони, з метою забезпечення належного виконання зобов'язань щодо передачі у власність потерпілому конкретної квартири укладають додаткові договори, угоди. Передача у користування Потерпілим житлових приміщень здійснюється на підставі окремого договору, форма якого затверджується

розпорядженням КМДА. Тобто Попередній договір не визначив ані виду, ані умов основного договору за яким у Потерпілих виникне право власності на житло або право користування житлом.

      Отже, відсутні істотні умови попереднього договору, на підставі якого укладається Основний договір та виникає право власності на житло чи право користування житлом у потерпілих від незаконних дій компанії «Еліта-Центр», а саме предмет. Тому попередній договір вважається неукладеним. (ч. 1 ст. 638 ЦК).

     ВИСНОВОК: Основний договір про переуступку права вимоги від потерпілого до виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) не може бути підставою для виникнення права власності на житло у інвесторів «Еліта-Центр», оскільки Попереднім договором не визначений ані вид договору, на підставі якого інвестори набувають право власності на житло, ані предмет цього договору. 

Доктор юридичних наук, провідний науковий співробітник Інституту держави і права ім. В.М. Корецького НАН України 

Кучеренко І. М.

На Ваш запит вих. № 96 від 20.10.08 про надання висновку щодо прав інвесторів будівельних компаній «Еліта-Центр», направляємо «Висновок щодо прав будівельних компаній «Еліта-Центр», які виникають в зв'язку з   прийняттям   рішення   Київської  ради   від   16.10.2008   р.   №   498/498», підготовлений доктором юридичних наук, провідним науковим співробітником Інституту держави і права ім. В.М. Корецького НАН України І.М. Кучеренко.

 
З повагою, Директор Інституту, академік НАН України
Ю.С. Шемшученко